The post has been translated automatically. Original language: Russian
A blind spot covering 200,000 homes
Kazakhstan maintains an official register of shared-equity construction, run by the Kazakhstan Housing Company. This is a rare situation for the market: the state publishes data on every project that raises money from equity holders. How many homes a building contains, how many have been sold, which scheme the developer uses to raise funds, when completion is planned, and which legal entity is responsible.
The data is solid, official and open. And it has two properties that destroy its value for any analytical task.
First: the register keeps no history. It shows the current state and nothing else. Yesterday's state is gone; the day before that is gone too. You can learn that 340 lots have been sold in a particular residential complex. You cannot learn whether the figure was 300 a week ago or 339 — that is, whether the project is selling briskly or sitting dead. And for a property market, dynamics is essentially the only thing that matters. A static «30% sold» tells you nothing: it could be a project the market cleared in three months, or one that has been stuck for three years.
Second: the register contains no prices. None at all. Developers simply do not submit them — the register holds only counts of homes, sold shares, deadlines and the guarantee scheme.
We built the Developers platform to close both gaps.
What we do with the data
The mechanism is almost banally simple, and that is precisely the point.
We pull the register every day and save a dated snapshot. Not «current data», but a dated image that is never overwritten. Tomorrow we take the next one. After a week we have seven points between which a difference can be calculated — and the difference between two dates is exactly what does not physically exist in the original source.
From this comes the product's key property, worth stating plainly: day-by-day sales dynamics on Kazakhstan's shared-equity market exist only here. Not because we are cleverer, but because we started stacking snapshots and nobody else does. At launch we had accumulated 21 snapshots starting from 4 July 2026: the history is around a month deep for now, and it grows by one day every day.
The second layer is prices. Since the register has none, we took the only official prices published on this market: the catalogue of the subsidised «Nauryz» mortgage programme from Otbasy Bank, presented on Baspana Market. We match that catalogue against register entries, and wherever a complex can be matched, a price per square metre is attached to the sales data. The programme currently covers 1,218 residential complexes, with a national median of 437,000 ₸ per square metre.
Everything else — consolidating legal entities into brands, scoring, turnover metrics, maps and signals — is a superstructure over these two layers.
What the first snapshots showed
Data as of 29 July 2026: the register holds 1,377 shared-equity projects across 26 cities and regions, The total inventory comprises 198,251 lots; of these 60,798 have been sold. Market sell-through stands at 30.7%. There are 145 developer brands.
The largest markets. Astana: 622 projects, inventory of 97,757 lots, sell-through 37.0%. Almaty: 464 projects, inventory of 58,195 lots, sell-through 21.8%. Shymkent: 123 projects, inventory of 21,955 lots, sell-through 40.7%.
And now the reason all of this was built. Over the two weeks from 15 to 29 July, 1,252 lots were sold nationwide — an average of 89.4 per day. Of those, 946 were in Astana. But the most telling figure is a different one: 103 of 145 developers sold not a single lot during those two weeks.
This is not a verdict — some have projects that have not yet gone on sale, others have already completed theirs. But the scale of concentration is visible at a glance: a handful of players move the market, and before snapshots existed, talk of «the market is growing» or «the market has stalled» was talk without numbers.
No amount of diligence can extract this picture from the original source. It becomes visible only when two dates are compared.
Platform sections
The subscriber area holds twelve sections. Briefly on each.
Dashboard. Market volume and sell-through, sales growth between snapshots, leading cities and brands. The entry point where an analyst's working day begins.
AI analysis. Questions put to the market in plain words, answered with a chart and a table. A separate article covers this section — the engineering decisions behind it deserve their own discussion.
Market map. Market shares as tiles with four levels of depth: brand → residential complex → phase → block. Colour shows sales dynamics, size shows inventory volume. Drilling into a holding reveals exactly which phase of which project is pulling or dragging the whole portfolio.
Leaders and laggards. A composite score from 0 to 100 with grades from A to E.
Developers. Brand portfolios, details of every legal entity within a holding, guarantee schemes, phases and blocks of each project, and a traffic-light indicator for the risk of unsold stock. Consolidation matters here: large holdings build through dozens of separate companies, and without merging them into a brand the market picture shatters into fragments.
What is being built. The structure of supply: room counts, floor areas, finishing, building heights. It answers what the market has in surplus and what it lacks.
Project geography. Every project in the country on an interactive map, coloured by sell-through and volume, with a jump straight from a pin into the project page.
Insights. Automatic market signals: oversupply risk in a district, projects whose planned completion date has passed, and a sales-pace radar.
Opportunities. Four cuts for buyers and investors: sales launches, last remaining lots, move-in-ready projects, and high demand.
«Nauryz» mortgage. The state programme catalogue with prices per square metre.
Plus reference sections and support.
Scoring: how the rating is calculated
Developers Score is a composite rating from 0 to 100 with grades A–E, from «Leader» to «Risk». Four factors with explicit weights:
- sales pace relative to the city median — 30%. Absolute figures are meaningless without normalisation: 20 lots a month in Astana and in Kokshetau are fundamentally different results;
- absorption, meaning sell-through — 25%;
- the guarantee scheme protecting equity holders — 25%. Participation of a second-tier bank scores 100 points, a guarantee from the Kazakhstan Housing Company scores 65, and a permit from the local executive authority scores 30. This reflects the difference in how well a buyer's money is protected;
- completion deadline — 20%.
Appearing on the official blacklist maintained by the Kazakhstan Housing Company forces the score below 25 regardless of the other factors.
The weights are open deliberately. A score whose methodology is hidden is not analytics but an opinion with a number on the cover; users must be able to disagree with the weights and recalculate their own way.
The open section: around 150 pages for free
One decision worth explaining separately: a substantial part of the data is published free and without a subscription.
The public section runs to roughly 150 pages, rebuilt automatically from the latest register: snapshot issues in a «what changed over two weeks» format, city and district pages, thematic selections, developer profiles, the official blacklist, and a developer check by company registration number. Districts, incidentally, are not recorded in the register at all — we derive them from project coordinates.
The logic is simple. Data from an official register is public property, and charging for access to something already open would be wrong. What people pay for is not the data but what turns it into a working instrument: snapshot history, consolidation, scoring, export and update frequency. Public reviews come out monthly; daily snapshots live inside the platform.
A full Kazakh version of the public section, of roughly the same size, is being prepared for release.
What the platform deliberately does not do
This block matters more than most of the preceding ones.
We do not publish reliability ratings for developers. Only register data and the official list maintained by the Kazakhstan Housing Company, with a reference to the source. The difference between «this project has these characteristics according to the register» and «this developer can be trusted» is the difference between analytics and a responsibility we do not take on.
We do not call a passed planned date a missed deadline. The register holds only the planned completion date and does not know whether a building has actually been handed over. A passed date in our data means precisely one thing: the planned date arrived and lots remained on sale. That is why the corresponding section is called «Move in immediately» rather than something accusatory.
We do not smooth the data. Sometimes the number of sold lots in a project decreases: a developer corrects previously submitted figures, or contracts are terminated. We show the register as it is, corrections included, because tidied data stops being data.
Who needs this
Four scenarios the product is built around. Developers — monitoring competitors and defending a sales strategy based on real market inventory rather than the sales department's intuition. Banks and investors — rapid audits of development projects for project finance, and assessment of district oversupply risk. Analysts — an escape from routine mystery-shopper phone rounds. Agents and brokers — a single view of remaining stock across every project in a city without manual calls.
Access formats differ in depth: from a single analyst working solo, to team access with data export, to a corporate environment integrated into the client's BI systems.
What comes next
The product's main asset grows by itself: every day adds another snapshot, and the depth of history increases without any effort. In a year this will be a full year of dynamics for every project in the country — data that today exists nowhere, including at the original source.
Near-term directions: releasing the full Kazakh version of the public section, extending the match against the price catalogue, and deepening oversupply signals.
Developers is an analytics platform for Kazakhstan's shared-equity construction market: the official register, sales dynamics from dated snapshots, scoring, a market map and prices from the subsidised mortgage programme.
Слепое пятно на 200 тысяч квартир
В Казахстане есть официальный реестр долевого строительства — его ведёт Казахстанская жилищная компания. Это редкий для рынка случай: государство публикует данные по каждому объекту, который привлекает деньги дольщиков. Сколько жилых единиц в доме, сколько из них продано, по какой схеме застройщик привлекает средства, когда планируется ввод, какое юридическое лицо за это отвечает.
Данные качественные, официальные и открытые. И у них есть два свойства, которые обесценивают их для любой аналитической задачи.
Первое: реестр не хранит историю. Он показывает состояние на текущий момент — и всё. Вчерашнего состояния уже нет, позавчерашнего тоже. Вы можете узнать, что в конкретном жилом комплексе продано 340 лотов. Но вы не можете узнать, было ли их 300 неделю назад или 339, то есть продаётся объект бодро или стоит мёртвым грузом. А для рынка недвижимости динамика — это, по сути, единственное, что имеет значение. Статичная цифра «продано 30%» не говорит ничего: это может быть проект, который вымело за три месяца, или проект, который висит третий год.
Второе: в реестре нет цен. Вообще. Застройщики их туда не подают — там только количество жилых единиц, проданные доли, сроки и схема гарантии.
Мы сделали платформу Developers, чтобы закрыть обе дыры.
Что мы делаем с данными
Механика простая до банальности, и именно в этом дело.
Мы забираем реестр каждый день и сохраняем датированный срез. Не «актуальные данные», а именно снимок с датой, который никогда не перезаписывается. Завтра снимем следующий. Через неделю у нас есть семь точек, между которыми можно посчитать разницу — и разница между двумя датами и есть то, чего в первоисточнике не существует физически.
Отсюда главное свойство продукта, которое стоит проговорить прямо: динамика продаж по датам на рынке долевого строительства Казахстана существует только у нас. Не потому, что мы умнее — а потому, что мы начали складывать снимки, а больше этого никто не делает. На момент запуска накоплен 21 срез начиная с 4 июля 2026 года: глубина истории пока около месяца, и она растёт на один день каждый день.
Второй слой — цены. Раз в реестре их нет, мы взяли единственные официальные цены, которые на рынке публикуются: каталог субсидированной ипотеки «Наурыз» от Отбасы банка, представленный на Баспана Маркет. Этот каталог мы сопоставляем с объектами реестра, и там, где ЖК удаётся сматчить, к данным о продажах добавляется цена за квадратный метр. Сейчас в программе 1 218 жилых комплексов, медиана по стране — 437 000 ₸ за м².
Всё остальное — консолидация юрлиц в бренды, скоринг, метрики оборачиваемости, карты и сигналы — надстройка над этими двумя слоями.
Что показали первые срезы
Данные на 29 июля 2026 года. В реестре — 1 377 объектов долевого строительства в 26 городах и регионах. Общий объём витрины составляет 198 251 лот; из них продано 60 798. Распроданность рынка — 30,7%. Брендов застройщиков — 145.
Крупнейшие рынки. Астана: 622 объекта, витрина — 97 757 лотов, распроданность 37,0%. Алматы: 464 объекта, витрина — 58 195 лотов, распроданность 21,8%. Шымкент: 123 объекта, витрина — 21 955 лотов, распроданность 40,7%.
А теперь то, ради чего всё и затевалось. За две недели с 15 по 29 июля по стране продано 1 252 лота — в среднем 89,4 в день. Из них 946 приходится на Астану. Но самая красноречивая цифра другая: 103 застройщика из 145 за эти две недели не продали ни одного лота.
Это не приговор — у части объекты ещё не вышли в продажу, у части уже сданы. Но масштаб концентрации виден невооружённым глазом: рынок движут единицы, а разговоры про «рынок растёт» и «рынок стоит» до появления срезов были разговорами без цифр.
Такую картинку невозможно получить из первоисточника ни при каком усердии. Её видно только при сравнении двух дат.
Разделы платформы
Закрытая часть — двенадцать разделов. Коротко по каждому.
Дашборд. Объём и распроданность рынка, прирост продаж между срезами, топы городов и брендов. Точка входа, с которой начинается рабочий день аналитика.
AI-анализ. Вопросы к рынку своими словами, с ответом в виде графика и таблицы. Этому разделу посвящена отдельная статья — там достаточно инженерных решений, чтобы разбирать их отдельно.
Карта рынка. Доли рынка плитками с четырьмя уровнями вложенности: бренд → жилой комплекс → очередь → блок. Цвет показывает динамику продаж, размер — объём витрины. Раскрывая холдинг вглубь, видно, какая именно очередь какого проекта тянет или тормозит весь портфель.
Лидеры и аутсайдеры. Композитный скоринг от 0 до 100 с грейдами от A до E.
Застройщики. Портфели брендов, реквизиты всех юридических лиц холдинга, схемы гарантий, очереди и блоки каждого проекта, светофор риска залёживания остатков. Здесь важна консолидация: крупные холдинги строят через десятки отдельных компаний, и без сведения их в бренд картина рынка рассыпается на осколки.
Что строят. Структура предложения: комнатность, площади, отделка, этажность. Отвечает на вопрос, чего на рынке избыток, а чего дефицит.
География объектов. Все объекты страны на интерактивной карте, окрашенные по проданности и объёму, с переходом в карточку прямо из точки.
Инсайты. Автоматические сигналы: риск затоваривания района, объекты с прошедшим плановым сроком ввода, радар темпа продаж.
Возможности. Четыре разреза для покупателя и инвестора: старты продаж, последние лоты, заселение сразу, высокий спрос.
Ипотека «Наурыз». Каталог по госпрограмме с ценами за квадратный метр.
Плюс справочные разделы и поддержка.
Скоринг: как мы считаем оценку
Developers Score — композитная оценка от 0 до 100 с грейдами A–E, от «Лидера» до «Риска». Четыре фактора с явными весами:
- темп продаж относительно медианы города — 30%. Абсолютные цифры бессмысленны без нормировки: 20 квартир в месяц в Астане и в Кокшетау — принципиально разные результаты;
- поглощение, то есть распроданность — 25%;
- схема гарантии дольщику — 25%. Участие банка второго уровня оценивается в 100 баллов, гарантия Казахстанской жилищной компании — в 65, разрешение местного исполнительного органа — в 30. Это отражает разницу в уровне защиты денег покупателя;
- срок ввода — 20%.
Попадание объекта в официальный чёрный список Казахстанской жилищной компании принудительно опускает балл ниже 25 независимо от остальных факторов.
Веса открыты намеренно. Скоринг, методология которого спрятана, — это не аналитика, а мнение с цифрой на обложке; пользователь должен иметь возможность не согласиться с весами и пересчитать по-своему.
Открытая часть: около 150 страниц бесплатно
Отдельное решение, которое стоит объяснить: значительная часть данных публикуется бесплатно и без подписки.
Публичный раздел — это порядка 150 страниц, которые пересобираются автоматически из свежего реестра: выпуски-срезы в формате «что изменилось за две недели», страницы городов и районов, тематические подборки, карточки застройщиков, официальный чёрный список и проверка застройщика по регистрационному номеру компании. Районы, к слову, в реестре не указаны вообще — мы вычисляем их по координатам объекта.
Логика простая. Данные из официального реестра — общественное достояние, и брать деньги за доступ к тому, что и так открыто, неправильно. Платим мы не за данные, а за то, что превращает их в рабочий инструмент: историю срезов, консолидацию, скоринг, экспорт и ежедневную частоту обновления. Публичные обзоры выходят раз в месяц, ежедневные срезы доступны в платформе.
Полная казахская версия публичного раздела — примерно того же объёма — готовится к выкладке.
Чего платформа принципиально не делает
Этот блок важнее большинства предыдущих.
Мы не публикуем оценок надёжности застройщиков. Только данные реестра и официальный перечень Казахстанской жилищной компании со ссылкой на первоисточник. Разница между «объект имеет такие-то характеристики по реестру» и «этому застройщику можно доверять» — это разница между аналитикой и ответственностью, которую мы на себя не берём.
Мы не называем срывом сроков прошедшую плановую дату. Реестр содержит только плановую дату ввода и не знает, сдан ли дом фактически. Прошедший срок в наших данных означает ровно одно: плановая дата наступила, а лоты в продаже остались. Именно поэтому соответствующий раздел называется «Заселение сразу», а не как-нибудь обвинительно.
Мы не сглаживаем данные. Иногда число проданных лотов у объекта уменьшается: застройщик исправляет ранее поданные цифры или расторгаются договоры. Мы показываем реестр как есть, вместе с такими коррекциями, потому что причёсанные данные перестают быть данными.
Кому это нужно
Четыре сценария, вокруг которых собран продукт. Застройщикам — мониторинг конкурентов и защита стратегии продаж на основе реальных остатков рынка, а не ощущений отдела продаж. Банкам и инвесторам — быстрый аудит девелоперских проектов для проектного финансирования и оценка риска затоваривания района. Аналитикам — избавление от рутинных обзвонов тайными покупателями. Риелторам — единый срез остатков по всем проектам города без ручного прозвона.
Форматы доступа различаются глубиной: от персональной работы одного аналитика до командного доступа с экспортом данных и корпоративного контура с интеграцией в BI-системы заказчика.
Что дальше
Главный актив продукта растёт сам собой: каждый день добавляется ещё один срез, и глубина истории увеличивается без каких-либо усилий. Через год это будет годовая динамика по каждому объекту страны — данные, которые сегодня не существуют ни у кого, включая сам первоисточник.
Ближайшие направления — выкладка полной казахской версии открытого раздела, расширение сопоставления с ценовым каталогом и углубление сигналов по затовариванию.
Developers — аналитическая платформа по рынку долевого строительства Казахстана: официальный реестр, динамика продаж по датированным срезам, скоринг, карта рынка и цены по субсидированной ипотеке.
Share
