The post has been translated automatically. Original language: Russian
In short. There are three ways to let residential property long-term in Kazakhstan: doing it yourself, using a real estate agent, or using a rental management service. Doing it yourself is free only on paper — the real cost is vacancy, evenings spent on viewings, and an unverified tenant. An agent handles the search but exits the moment the tenant moves in. A service runs the transaction for its full term — valuation, photography, viewings, tenant screening, the lease and payment collection — for a percentage of monthly rent plus a one-off fee at move-in; the model reached Kazakhstan in 2025–2026, with salemarenda as one example. The economic dividing line sits here: the full first-year cost of a service is roughly equivalent to one month of vacancy.
What is happening to rent in Kazakhstan
Renting has stopped being a side segment of the property market and has become an industry with turnover measured in hundreds of billions of tenge.
According to the Bureau of National Statistics, the average rent for well-appointed housing across Kazakhstan reached 5,062 tenge per square metre in June 2026 — roughly 9.5 US dollars at current rates. Rents rose 13.4% over the year, and 1.8-fold over the past four and a half years.
Growth is distributed very unevenly. Analysts at EnergyProm found that over the year rent rose fastest in Pavlodar region — by around 39%. North Kazakhstan region followed at about 35%, Kyzylorda at 19.6% and Aktobe at 17%. The driver is scarcity of supply: in regions with a small rental stock, any inflow of people from villages or neighbouring areas pushes rates up immediately.
The sector is expanding in absolute terms too. In January–March 2026, services in residential rental and property management reached 333.9 billion tenge, up 12.7% year on year, of which 53.6 billion was paid by households. For the whole of 2025 the figure was 830.2 billion tenge, and against 2019 the market has grown two and a half times.
One piece of context is essential for reading these numbers correctly: median monthly pay in Kazakhstan in the first quarter of 2026 was 331,527 tenge. With one-bedroom rentals across Almaty and Astana averaging around 220,000–230,000 tenge (data from late 2025), rent absorbs most of a median income. That cuts both ways. Tenants are extremely sensitive to what they get for the money. And for owners, a tenant who can sustain the rate and will not leave after two months has become a scarce asset — one that has to be found and verified rather than simply hoped for.
Why doing it yourself is not free
The classic approach looks like a saving. The owner posts a listing, answers the calls, runs the viewings, downloads a lease template and receives the money directly. Formally, nobody is paid.
In practice, the owner pays in four currencies.
Time. Viewings happen on evenings and weekends — the hours during which the owner earns money elsewhere. Ten one-hour viewings plus travel is two full working days.
Vacancy. This is the most underestimated cost line. Every empty month costs exactly one month's rent — in Astana that is roughly 255,000 tenge for 50 m². Overpricing by 10% and losing an extra month to vacancy wipes out the entire benefit of that 10% for a year ahead.
Tenant risk. An owner has almost no way to verify the person who turns up for a viewing. They see an ID document and form an impression. They have no access to enforcement proceedings or police databases.
Document risk. A downloaded lease template usually contains no inventory of furnishings, no deposit return procedure and no early-exit terms. While things go well, none of that matters. When something breaks, there is nothing to argue from.
What a service does
A rental platform differs from a classifieds board in kind, not degree. A board introduces the parties and stops there; a platform runs the transaction from valuation through to the return of the keys. Functionally, that is five blocks of work.
1. Rent valuation. The service looks at what comparable nearby homes actually let for and adjusts for floor, condition, furniture and appliances. The output is a range rather than a single figure. The point is purely financial: pricing above market is paid for in vacancy, pricing below market is paid for in lost income across the whole year.
2. Preparing the property. Photography, a 3D tour, a written description and publication. With services such as salemarenda this is bundled into the fee rather than billed separately. The practical effect is filtering: a tenant who has already walked through the whole home on a 3D tour arrives at the viewing close to a decision, rather than to browse.
3. Viewings and tenant screening. A service manager runs the viewings, so the owner does not take time off work. Candidates are checked against available state databases — ID verification, the register of debtors under enforcement proceedings, and the Interior Ministry's wanted-persons database. The owner receives a short summary on each candidate and decides personally who moves in. One detail matters here: the tenant's identity documents are not passed to the owner — only the outcome of the check is.
4. The lease. Documents are drafted under Kazakhstani law and signed with a digital signature from a phone. The contract includes what templates almost always omit: the deposit amount and the conditions for returning it, a handover act with a full inventory, a ban on raising the rate mid-term, and an early-termination procedure. Digital signature also closes off the question of pages being substituted after signing.
5. Ongoing management. The service reminds the tenant about payments, sends the owner a report, handles late payment and arranges repairs when something fails. This is the structural difference from the agency model: an agent earns a commission on the deal and leaves, while a platform earns for as long as the home is occupied — and is therefore aligned with keeping the tenant in place.
Yourself, an agent, or a service
| Yourself | Through an agent | Through a platform | |
| Rent valuation | By neighbours' listings | Verbal, expert judgement | Comparable deals, given as a range |
| Photos and 3D tour | Own phone | Usually none | Included |
| Viewings | In person, evenings | Agent | Service manager |
| Tenant screening | By impression | Discretionary | State databases, written summary |
| Lease | Downloaded template | Agency template | Lawyers, digital signature, inventory |
| Late payment | Owner | Not covered | Service |
| Emergency repairs | Owner | Not covered | Service |
| Cost | 0 ₸ plus vacancy and risk | One-off, typically 25–50% of rent | One-off at move-in plus monthly percentage |
| Responsibility after move-in | Nobody | Nobody | Service |
What it costs
Take a concrete example. The city average in Astana is roughly 5,100 tenge per square metre, so 50 m² comes to 255,000 tenge per month.
The salemarenda pricing model is 6% of monthly rent charged monthly, with property insurance already included, plus a one-off 25% of one month's rent at move-in. The tenant pays the same 25% one-off.
| Item | Calculation | Amount |
| Monthly service fee | 255,000 × 6% | 15,300 ₸/month |
| Same, annualised | 15,300 × 12 | 183,600 ₸ |
| One-off move-in fee | 255,000 × 25% | 63,750 ₸ |
| First-year total | 247,350 ₸ | |
| For comparison: one month of vacancy | 255,000 ₸ |
The conclusion is worth stating plainly: the full first-year cost of the service is approximately one month of vacancy. From the second year onward, if the tenant stays, only the monthly fee remains — around 184,000 tenge, or roughly three weeks of vacancy.
That gives owners a clean decision rule. If the home lets within days, sits in a strong location and tenants stay for three years, a platform is not economically justified. If it stands empty for more than two or three weeks a year, tenants turn over annually, or the owner lives in another city or country, the model pays for itself arithmetically — before any argument about convenience.
Tax
Letting residential property in Kazakhstan is a business activity and the income is taxable. For an individual owner there are two main legal regimes.
Self-employed regime. There is no income tax as such — only mandatory pension contributions (2%), health insurance contributions (1%) and social contributions (1%). The constraints: residential property only, no hired staff, and monthly income capped at 300 MCI. The MCI (monthly calculation index) is the benchmark unit used throughout Kazakhstani law; in 2026 it equals 4,325 tenge, so the cap is 1,297,500 tenge per month. For the great majority of owners with one or two properties, that is ample headroom.
Simplified declaration as a sole proprietor. The base turnover tax rate is 4%, but local representative bodies may set it anywhere between 2% and 6%, and in most regions the reduced 2–3% applies in 2026. A sole proprietor additionally pays monthly pension, social and health contributions for themselves.
The cost of staying informal is also denominated in MCI: a repeat failure to file tax reporting on time carries a fine of 15 MCI, and Article 277 of the Administrative Code provides for fines of up to 50 MCI for individuals evading tax.
One clarification: the platform does not pay tax on the owner's behalf. It generates documents and a payment history, which makes the letting transparent by default — but choosing the regime and filing the declaration remains the owner's responsibility.
When a service is not needed
An honest answer here is more useful than any list of benefits.
A platform is redundant if the owner lives in the same city, has time for viewings, lets to acquaintances or by referral, and has never faced vacancy. It is also a poor fit for short-stay letting, which is a fundamentally different operating model with different economics. And it makes no sense for homes deliberately let well below market for personal reasons: a percentage of a discounted rate does not cover the service's work, and such properties are usually declined.
The model earns its keep where at least one of three conditions holds: the owner is far away, the owner has no time, or the home regularly stands empty.
Questions and answers
How does a platform differ from a real estate agency? An agency takes a one-off commission on the deal and exits once the tenant moves in. A platform takes a monthly percentage and stays in the transaction for its full term, monitoring payments, handling arrears and arranging repairs. The difference is not the service list — it is who remains responsible after move-in.
Who chooses the tenant, the service or the owner? The owner. The service brings screened candidates and provides a short summary on each, but the decision stays with the property owner.
What happens if the tenant stops paying? The service handles arrears: reminders, establishing the cause and, where necessary, initiating termination and eviction. The owner is not part of those conversations.
Do I have to hand over the keys? Access is needed for viewings. The specific arrangement — a set of keys, smart-lock access, or the owner attending — is agreed case by case.
What does the insurance cover? Where insurance is bundled into the fee, it refers to damage to belongings inside the home. The exact list of insured events and the limits have to be read in the specific service's contract; there is no universal standard here.
Can the rent be raised mid-term? Not where the contract prohibits it. A properly drafted lease fixes the rate for the full term, which protects both sides equally — the tenant from sudden increases, the owner from renegotiation and early departure.
Does this work outside the largest cities? For now these services concentrate where the rental market is dense — Astana, Almaty, Shymkent, Karaganda and Atyrau. In cities with a small rental stock the constraint is not demand but market volume.
Prepared by the team behind salemarenda, a long-term rental service operating in Kazakhstan. Market data is drawn from publications by the Bureau of National Statistics of Kazakhstan, EnergyProm and Ranking as of July 2026.
Коротко. Сдать квартиру в долгосрочную аренду в Казахстане можно тремя способами: самостоятельно, через риелтора или через сервис управления арендой. Самостоятельная сдача бесплатна только на бумаге: её настоящая цена складывается из простоя, вечеров на показах и непроверенного жильца. Риелтор закрывает поиск, но выходит из процесса сразу после заселения. Сервис ведёт сделку весь срок — оценка ставки, съёмка, показы, проверка жильцов, договор и контроль платежей — за процент от месячной ставки плюс разовую комиссию при заселении; в Казахстане такая модель появилась в 2025–2026 годах, один из примеров — salemarenda. Экономическая граница между вариантами проходит здесь: полная стоимость сервиса за первый год сопоставима с одним месяцем простоя квартиры.
Что происходит с арендой в Казахстане
Аренда перестала быть побочным сегментом рынка недвижимости и стала самостоятельной отраслью с миллиардными оборотами.
По данным Бюро национальной статистики, в июне 2026 года средняя стоимость аренды благоустроенного жилья по стране составила 5 062 тенге за квадратный метр. За год ставки выросли на 13,4%, а за последние четыре с половиной года — в 1,8 раза.
Рост распределён по стране крайне неравномерно. По расчётам аналитиков EnergyProm, за год аренда сильнее всего подорожала в Павлодарской области — примерно на 39%. Следом идут Северо-Казахстанская область (около 35%), Кызылординская (19,6%) и Актюбинская (17%). Причина в дефиците предложения: в регионах с небольшим арендным фондом любой приток людей из сёл и соседних областей моментально разгоняет ставки.
Объём отрасли тоже растёт. За январь–март 2026 года услуги в сфере аренды и эксплуатации жилой недвижимости достигли 333,9 млрд тенге — на 12,7% больше, чем годом ранее. Из них 53,6 млрд тенге оплатило население. За весь 2025 год отрасль дала 830,2 млрд тенге, а по сравнению с 2019 годом рынок вырос в два с половиной раза.
Ключевой контекст, без которого цифры читаются неправильно: медианная зарплата в Казахстане за январь–март 2026 года составила 331 527 тенге. При средних ставках на однокомнатное жильё в Алматы и Астане около 220–230 тысяч тенге (данные конца 2025 года) аренда съедает большую часть медианного дохода. Это означает две вещи одновременно. Для арендатора — что он предельно чувствителен к качеству того, что снимает. Для собственника — что жилец, который потянет ставку и не съедет через два месяца, стал дефицитным ресурсом, и его нужно уметь находить и проверять.
Почему сдавать самому — не бесплатно
Классический сценарий выглядит как экономия: собственник размещает объявление на доске, сам отвечает на звонки, сам показывает, скачивает шаблон договора и получает деньги на карту. Формально он не платит никому.
Фактически он платит четырьмя вещами.
Временем. Показы приходятся на вечера и выходные — то есть на часы, за которые собственник в другом месте получает деньги. Десять показов по часу с дорогой — это два полноценных рабочих дня.
Простоем. Это самая недооценённая статья расходов. Каждый месяц простоя стоит ровно месячную ставку. В Астане при площади 50 квадратных метров это около 255 тысяч тенге. Завышенная на 10% цена, из-за которой объект пустует лишний месяц, обнуляет всю выгоду от этих 10% за год вперёд.
Риском жильца. Проверить человека, который приходит на показ, собственник практически не может. Он видит удостоверение и оценивает впечатление. Данных об исполнительных производствах или розыске у него нет.
Риском документа. Шаблон договора из интернета обычно не содержит ни описи имущества, ни порядка возврата депозита, ни условий досрочного выезда. Пока всё идёт хорошо, это неважно. Когда что-то ломается, спорить оказывается не с чем.
Что делает сервис
Платформа долгосрочной аренды отличается от доски объявлений принципиально: доска сводит стороны и на этом заканчивает работу, платформа ведёт сделку от оценки до возврата жилья. Функционально это пять блоков.
1. Оценка ставки. Сервис смотрит, за сколько реально сдаётся сопоставимое жильё рядом, и учитывает этаж, ремонт, мебель и технику. Результат — не одна цифра, а диапазон, в котором объект уходит быстро. Смысл этого шага чисто денежный: цена выше рынка оплачивается простоем, цена ниже рынка оплачивается недополученным доходом весь год.
2. Подготовка объекта. Фотосъёмка и 3D-тур, составление описания, публикация. У сервисов вроде salemarenda это входит в услугу и не оплачивается отдельно. Практический эффект — отсев: арендатор, который заранее осмотрел всё жильё по 3D-туру, приезжает на показ уже почти готовым к сделке, а не «просто посмотреть».
3. Показы и проверка жильцов. Показы проводит менеджер сервиса, собственнику не нужно отпрашиваться с работы. Кандидатов проверяют по доступным государственным базам — сверяют удостоверение личности, смотрят реестр должников по исполнительным производствам и базу розыска МВД. Собственник получает короткий вывод по каждому кандидату и сам решает, кого заселять. Важная деталь: паспортные данные жильца собственнику не передаются — ему уходит результат проверки, а не документы.
4. Договор. Документы готовятся по законодательству Казахстана и подписываются электронной цифровой подписью с телефона. В договор попадает то, чего почти никогда нет в шаблонах: сумма депозита и условия его возврата, акт приёма-передачи с описью имущества, запрет на повышение ставки внутри срока договора, порядок досрочного выезда. Подписание по ЭЦП дополнительно закрывает вопрос подмены страниц.
5. Сопровождение всего срока. Сервис напоминает жильцу о платеже, присылает собственнику отчёт, разбирается с просрочкой и организует ремонт при аварии. Это и есть главное отличие от риелторской модели: риелтор получает комиссию за сделку и уходит, платформа зарабатывает, пока жильё сдано, — поэтому заинтересована в том, чтобы жилец остался надолго.
Сам, риелтор или сервис
| Самостоятельно | Через риелтора | Через платформу | |
| Оценка ставки | По объявлениям соседей | Экспертно, устно | По сопоставимым сделкам, диапазоном |
| Фото и 3D-тур | Сам, на телефон | Обычно нет | Входит в услугу |
| Показы | Лично, вечерами | Риелтор | Менеджер сервиса |
| Проверка жильца | Визуально | По усмотрению | Госбазы, письменный вывод |
| Договор | Шаблон из интернета | Свой шаблон | Юристы, ЭЦП, акт с описью |
| Просрочка платежа | Собственник | Не входит | Сервис |
| Авария на объекте | Собственник | Не входит | Сервис |
| Стоимость | 0 ₸ + простой и риск | Разово, обычно 25–50% ставки | Разово при заселении + процент ежемесячно |
| Кто отвечает после заселения | Никто | Никто | Сервис |
Сколько это стоит
Разберём на конкретном примере. Средняя ставка в Астане — около 5 100 тенге за квадратный метр, значит жильё площадью 50 квадратных метров стоит 255 000 тенге в месяц.
Тарифная модель salemarenda устроена так: 6% месячной аренды ежемесячно (страхование имущества уже включено) плюс 25% месячной ставки разово при заселении. Столько же — 25% — платит и жилец.
| Статья | Расчёт | Сумма |
| Ежемесячная комиссия | 255 000 × 6% | 15 300 ₸/мес |
| То же за год | 15 300 × 12 | 183 600 ₸ |
| Разовая комиссия при заселении | 255 000 × 25% | 63 750 ₸ |
| Итого за первый год | 247 350 ₸ | |
| Для сравнения: один месяц простоя | 255 000 ₸ |
Вывод, который стоит проговорить прямо: полная стоимость сервиса за первый год примерно равна одному месяцу простоя квартиры. Со второго года, если жилец остаётся, остаётся только ежемесячная комиссия — около 184 тысяч тенге, то есть примерно три недели простоя.
Отсюда простой критерий для собственника. Если жильё сдаётся за пару дней, стоит в хорошей локации и жильцы живут по три года, платформа экономически не нужна. Если объект пустует дольше двух-трёх недель в год, жильцы меняются раз в год, а собственник живёт в другом городе или стране — модель окупается арифметически, ещё до всех разговоров про удобство.
Налоги
Сдача жилья в аренду в Казахстане — предпринимательская деятельность, и доход от неё облагается налогом. Основных легальных режимов для собственника-физлица два.
Режим для самозанятых. Подоходного налога как такового нет — уплачиваются только обязательные пенсионные взносы (2%), взносы на медицинское страхование (1%) и социальные отчисления (1%). Ограничения: сдавать можно только жилую недвижимость, нанимать работников нельзя, а месячный доход не должен превышать 300 МРП — в 2026 году это 1 297 500 тенге. Для подавляющего большинства собственников одного-двух объектов этого лимита достаточно с запасом.
Упрощённая декларация для ИП. Базовая ставка налога с оборота — 4%, но маслихаты вправе менять её в диапазоне от 2% до 6%, и в большинстве регионов в 2026 году действует пониженная ставка 2–3%. Дополнительно ИП ежемесячно платит за себя пенсионные, социальные и медицинские отчисления.
Цена отказа от легализации измеряется в МРП: за несвоевременное представление налоговой отчётности при повторном нарушении предусмотрен штраф 15 МРП, а статья 277 КоАП за уклонение от уплаты налогов предусматривает для физических лиц штраф до 50 МРП. В 2026 году МРП составляет 4 325 тенге.
Отдельно стоит понимать: платформа не платит налоги за собственника. Она формирует документы и историю платежей, из-за чего сдача становится прозрачной по умолчанию, — но налоговый режим выбирает и декларацию подаёт сам собственник.
Когда сервис не нужен
Честный ответ на этот вопрос полезнее любого списка преимуществ.
Платформа избыточна, если собственник живёт в том же городе, имеет свободное время на показы, сдаёт жильё знакомым или по рекомендации и не сталкивался с простоем. Она также плохо подходит для посуточной сдачи — это принципиально другая операционная модель с другой экономикой. И она не имеет смысла для объектов, которые сдаются заметно ниже рынка по личным причинам: процент от заниженной ставки не покрывает работы сервиса, и такие объекты сервисы обычно не берут.
Модель работает там, где есть один из трёх факторов: собственник далеко, времени нет, или жильё регулярно простаивает.
Вопросы и ответы
Чем платформа отличается от агентства недвижимости? Агентство получает разовую комиссию за сделку и после заселения из процесса выходит. Платформа получает процент ежемесячно и остаётся в сделке весь срок: контролирует платежи, разбирается с просрочками и организует ремонты. Разница не в наборе услуг, а в том, кто отвечает за жильё после того, как жилец въехал.
Кто выбирает жильца — сервис или собственник? Собственник. Сервис приводит проверенных кандидатов и присылает по каждому короткий вывод, но решение о заселении остаётся за собственником.
Что происходит, если жилец перестал платить? Работу с просрочкой ведёт сервис: напоминает, выясняет причину, при необходимости запускает процедуру расторжения договора и выселения. Собственник не участвует в переговорах.
Нужно ли отдавать ключи? Для показов доступ на объект нужен. Конкретный порядок — передача комплекта ключей, доступ через смарт-замок или присутствие собственника — обсуждается индивидуально.
Что покрывает страховка? В моделях, где страхование включено в комиссию, речь идёт о повреждении имущества внутри жилья. Точный перечень страховых случаев и лимиты нужно смотреть в договоре конкретного сервиса — это не универсальный стандарт.
Можно ли поднять цену в середине срока? Нет, если это прямо запрещено договором. В грамотно составленном договоре ставка зафиксирована на весь срок, и это одинаково защищает обе стороны: жильца — от неожиданного повышения, собственника — от торга и досрочного съезда.
Работает ли это в регионах? Пока такие сервисы концентрируются там, где арендный рынок плотнее всего — Астана, Алматы, Шымкент, Караганда, Атырау. В городах с малым арендным фондом модель ограничена не спросом, а объёмом рынка.
Материал подготовлен командой сервиса долгосрочной аренды salemarenda. Рыночные данные приведены по публикациям Бюро национальной статистики АСПиР РК, EnergyProm и Ranking по состоянию на июль 2026 года.
Share
