The post has been translated automatically. Original language: Russian
Real estate has historically been considered a primary asset class. However, looking closely at the data reveals that transaction economics and demand structures are undergoing a fundamental shift.
The housing market is entering a phase of "quiet stagnation" driven by three key financial factors.
1. Pension fund liquidity: Access narrowed to a smaller pool
In recent years, citizens withdrew nearly 5 trillion KZT from the Unified Accumulative Pension Fund (UAPF) for housing improvements, which temporarily inflated demand. However, the structure of these funds has shifted.
Minimum sufficiency thresholds were raised twice in 2026.
- Facts: Application volumes dropped significantly—from over 100,000 per month in 2025 to ~58,000 in 2026. While monthly capital flow continues at ~27 billion KZT, the circle of eligible contributors has narrowed substantially.
- Reality: With approximately 58% of withdrawn funds used for final settlements on purchase-and-sale transactions, the market has lost a major segment of mass buyers.
2. Commercial mortgages remain high, while state programs face budget caps
Mortgage lending serves as the primary driver for residential sales. However, the segment currently faces structural limits:
- Commercial mortgages remain costly: Despite maximum effective rates (GESV) being capped between 20% and 25%, standard commercial mortgage rates hover around 20–22%, making long-term debt servicing challenging for average income levels.
- State programs face strict capacity limits: The "7-20-25" program is constrained by an annual funding cap of 100 billion KZT (25 billion KZT per quarter). In Q1 2026, the quarterly allocation was fully exhausted across just 1,244 loans.
- Specialized housing bank programs (such as "Nauryz" at 7–9% and "Otau" at 9%) support primary market absorption, but strict eligibility requirements restrict broader borrower participation.
When market volume heavily relies on state-subsidized frameworks, it naturally contracts to the size of allocated public funding limits.
3. Rental yields vs financial instruments
Gross and net yields are frequently conflated when analyzing residential rental performance.
- Gross Yield: A residential asset valued at 25 million KZT yielding 250,000 KZT monthly generates $(250,000 imes 12) / 25,000,000 = 12%$ annually before operational expenses.
- Net Yield (Reality): Factoring in vacancy periods (typically 1–2 months per year), maintenance, depreciation, taxes, and management fees, true net returns decline to 6–8% annually.
- Alternative: Risk-free local currency bank deposits and government securities offer 14–16% annually without operational overhead or property maintenance requirements.
Net yields on fixed-income instruments currently outperform residential rental returns by approximately two to one.
What this means for the market
Nominal listing prices rarely adjust rapidly due to seller sentiment. However, a hidden adjustment is underway:
- Real purchasing power dynamics: Asset values priced in local currency remain flat or grow below inflation metrics, resulting in real value depreciation.
- Transaction discounts: The spread between listing prices and final execution prices continues to widen.
- Asset divergence: Prime developments in key metropolitan locations retain liquidity, whereas secondary and aging housing stock face declining market demand.
В Казахстане квадратные метры исторически считаются идеальным активом: «купи квартиру - сдай в аренду», «бетон никогда не обесценится», «земля в Астане и Алматы только дорожает». Однако если убрать эмоции и посмотреть на цифры, станет очевидно: топливо, на котором рынок безоглядно рос последние годы, меняет свою структуру, а экономика сделок радикально перестраивается.
Казахстанский рынок недвижимости входит в фазу «тихой стагнации». На это есть три железобетонные причины, опирающиеся на финансовую фактуру.
1. Пенсионный допинг от ЕНПФ: Поток сузился до узкого круга
За последние годы казахстанцы изъяли из ЕНПФ на улучшение жилищных условий около 5 трлн тенге, что одномоментно раздуло спрос. Но макроструктура этих денег кардинально изменилась.
Пороги минимальной достаточности в 2026 году подняли дважды, сначала планово в январе, а затем в июне по новой методике, фактически удвоив планку (для 35-летних порог вырос с 5,89 млн до 11,49 млн тенге).
- Факты: Число заявлений упало почти вдвое, со 100 тысяч в месяц в 2025 году до примерно 58 тысяч в 2026-м. Поток денег не иссяк полностью (в июле-августе 2026 года изъятия держатся на уровне около 27 млрд тенге в месяц), но круг тех, кто имеет доступ к пенсионным миллионам, драматически сузился.
- Реальность: Учитывая, что около 58% всех изымаемых сумм идет на окончательный расчет по сделкам купли-продажи, рынок потерял массового чекового покупателя. Пенсионный ресурс из общенародного превратился в инструмент узкой группы обеспеченных вкладчиков.
2. Рыночная ипотека заградительна, а госпрограммы зажаты лимитами
Ипотека - главный двигатель продаж. Но сегодня рынок зажат в тиски:
- Коммерческая ипотека бьет по карману: Несмотря на снижение максимальной ГЭСВ с 25% до 20%, реальные базовые ставки в БВУ держатся на уровне 20–22%, а ГЭСВ достигает 23,6–25% (например, в Банке ЦентрКредит или Нурбанке). Берешь 20 млн тенге, отдаешь больше 50–60 млн. Обслуживать такой долг со средними доходами невозможно.
- Госпрограммы не вмещают рынок: Флагманская программа «7-20-25» зажата не только потолками стоимости жилья (до 30 млн тенге для Астаны, Алматы, Актау, Атырау, Шымкента), но и жестким годовым лимитом в 100 млрд тенге (25 млрд в квартал). В первом квартале 2026 года эти 25 млрд были полностью исчерпаны всего 1 244 займами!
- Льготные программы от Отбасы банка («Наурыз» под 7–9% с лимитом до 36 млн и «Отау» под 9% до 30 млн) помогают удерживать первичку, но жесткие критерии (например, требование об отсутствии жилья за последние 5 лет в «Отау» или 18 месяцев в «7-20-25») зажимают объем потенциальных покупателей.
Когда рынок на 80% зависит от господдержки, он физически сжимается до объема государственного лимита.
3. Арендная математика: Депозиты выигрывают у бетона вдвое
Главный миф - высокая маржинальность сдачи жилой недвижимости в аренду. Продавцы часто путают валовую и чистую доходность, ломая инвестиционную логику.
- Валовая доходность: Условный объект жилой недвижимости стоимостью 25 млн тенге при арендной ставке 250 тыс. тенге в месяц дает (250 000 X 12) / 25 000 000 = 12% годовых. Но это до расходов.
- Чистая доходность (реальность): После вычета простоев (в среднем 1–2 месяца в год на смену жильцов), мелкого ремонта, амортизации мебели/техники, налогов и КСК/ОСИ реальная чистая доходность падает до 6–8% годовых.
- Альтернатива: Безрисковые тенговые депозиты и государственные ценные бумаги предлагают 14–16% годовых без риска быть затопленным соседями, без простоев и выбивания арендной платы.
Инвесторы с наличным капиталом умеют считать: депозит сегодня чистыми выгоднее аренды ровно в два раза.
Что это значит для рынка?
Из-за психологического барьера продавцов и общей инфляции номинальные цены в объявлениях на "Krisha" редко падают стремительно. Но рынок заходит в фазу скрытого обесценивания:
- Реальное падение: Цены в тенге будут стоять на месте или расти медленнее инфляции, в реальном выражении бетон будет дешеветь относительно корзины товаров и услуг.
- Дисконт за наличность: Растет пропасть между «ценой в объявлении» и «ценой реальной сделки». Продавцы, которым действительно нужно выйти в кэш, вынуждены давать скидки в 10–15% реальному покупателю с деньгами.
- Сегрегация объектов: Ликвидная первичка в топовых локациях Астаны и Алматы удержит позицию за счет льготных программ, а старый фонд, панельки и ЖК без инфраструктуры будут терять в ликвидности быстрыми темпами.
Эпоха, когда «любой бетон гарантировал доход» закончилась. Наступает время сухой математики, жесткого анализа инфраструктуры и учета стоимости капитала.
Share
