The post has been translated automatically. Original language: Russian
In the digital age, when most services are available online in a few clicks, the commercial real estate market in Kazakhstan retains notable features of the traditional approach. Renting offices in business centers in Astana or Almaty often requires numerous calls, face-to-face meetings, and waiting times, since up-to-date information about vacant space is rarely publicly published. This situation creates additional barriers for businesses, increases time costs, and reduces overall market efficiency. The article discusses the causes of the problem, approaches to its solution in different countries and regions, as well as possible ways of development in Kazakhstan.
Why information about vacant offices in Kazakhstan remains closed
The commercial real estate market in major cities of Kazakhstan is showing steady growth in demand, especially in the segment of Class A and B+ offices. Vacancies in high-quality business centers remain low, at 5-10%, and rental rates are increasing by 10-30% annually. Despite this, management companies and owners rarely post complete lists of vacant premises on their websites.
The main reasons for this approach are:
• Control over the rental process. The open publication of vacancies can create the impression of a low demand for an object. Direct communication allows you to screen out unsuitable tenants and discuss individual conditions — discounts, free rental periods, repairs at the expense of the owner.
• Dependence on intermediaries. Most transactions go through realtors and brokers who receive a commission from the landlord. This leads to the fact that the best options often leave "on acquaintance" or through closed channels.
• Lack of a single transparent platform. Popular resources like Krisha.kz and OLX contain ads, but they are fragmented, without detailed 3D tours, online contract signing, or up-to-date analytics. As a result, tenants spend weeks searching and browsing.
This model increases costs for businesses and slows down the development of the market as a whole.
How the problem is solved in the world: the experience of global platforms
Digitalization has reached a high level in the developed commercial real estate markets. Data transparency has become the standard, and the role of traditional intermediaries has decreased.
In the USA, the LoopNet (part of the CoStar Group) and Crexi platforms are leading the way. LoopNet offers hundreds of thousands of active offers with parameter filters, 3D tours, job analytics, and the ability to sign up online. Crexi adds tools for auctions and off-market transactions. CoStar provides in-depth betting and forecast analytics for investors.
In Europe, CBRE, Colliers and JLL are developing their own digital solutions with virtual views and integration of environmental standards. In the UK, Rightmove Commercial brings together thousands of facilities with detailed layouts.
Common trends include the use of 3D tours (Matterport), electronic signatures (DocuSign), embedded chats, and artificial intelligence for recommendations. The global PropTech market has exceeded $30 billion, and digitalization accelerates transactions, reducing time costs.
The situation in Central Asia: gradual changes
The commercial real estate market is developing in Central Asian countries, but transparency remains limited. Demand is growing due to logistics, e-commerce, and foreign investment, but specialized platforms are still fragmented.
In Kazakhstan, international consultants Colliers and Cushman & Wakefield provide analytics and services, but their resources are focused more on marketing than on open search. Krisha.kz It remains the main aggregator with several hundred ads by office, but without advanced features. Real estate tokenization initiatives are emerging, but they relate mainly to investments.
In Uzbekistan and Kyrgyzstan, the situation is similar: local bulletin boards and personal contacts prevail. The region as a whole lags behind global standards, relying on networks and traditional channels.
The Russian experience: closer to digitalization, but with the preservation of intermediaries
The Russian commercial real estate market is one of the largest in the region (with more than 20 million m2 of offices in Moscow). The vacancy rate is about 15%, and the transparency is higher than in Central Asia, but still incomplete.
The ILM, NF Group (Knight Frank) and Hommits platforms offer databases of objects with filters, maps and analytics. Avito and Cyan have commercial real estate sections with photos and descriptions. Digitalization is progressing: online transactions through government services, the use of AI to predict rates.
Nevertheless, a significant part of vacancies remains "hidden", and brokers continue to play a key role.
Dubai: a model of maximum openness
Dubai is an example of a highly efficient market. Office vacancy remains at 10%, and digitalization has reached its peak.
The Property Finder and Bayut platforms dominate with thousands of offers, 3D tours, videos, and online booking options. Stake allows you to invest in shared ownership, including commercial facilities. CRC Property and Knight Frank provide virtual viewings and capital markets.
The standard here is full digitalization: from chats with owners to electronic signatures. Artificial intelligence helps with personal recommendations. This transparency attracts global investors and accelerates turnover.
The solution lies in creating a unified digital ecosystem for commercial real estate. Aspans is creating a Proptech platform. Such a platform will combine the registration of business centers and offices by management companies and owners, provide tools for tenants: search with filters, 3D tours and layouts, built-in chat, electronic signing of contracts via eGov.kz, automatic billing and control of entry/exit processes.
For owners, there is an analysis of vacancies and profitability, for tenants — a comparison of options without calls and face—to-face meetings. Monetization is possible through subscription, transaction fees, or premium features.
Such a project, implemented taking into account local specifics (integration with Kazakhstani payment systems, regulations), can significantly increase market transparency, speed up transactions and stimulate business development in the country. The experience of Dubai and global platforms shows that the transition to digitalization pays off quickly — through volume growth and attracting new participants.
#aspans, #proptech, #cre, #commercial, #realestate
В эпоху цифровых технологий, когда большинство услуг доступны онлайн в несколько кликов, рынок коммерческой недвижимости в Казахстане сохраняет заметные черты традиционного подхода. Аренда офисов в бизнес-центрах Астаны или Алматы часто требует многочисленных звонков, личных встреч и ожидания, поскольку актуальная информация о свободных площадях редко публикуется открыто. Эта ситуация создаёт дополнительные барьеры для бизнеса, увеличивает временные затраты и снижает общую эффективность рынка. В статье рассматриваются причины проблемы, подходы к её решению в разных странах и регионах, а также возможные пути развития в Казахстане.
Почему информация о свободных офисах в Казахстане остаётся закрытой
Рынок коммерческой недвижимости в крупных городах Казахстана демонстрирует устойчивый рост спроса, особенно в сегменте офисов классов A и B+. Вакансия в качественных бизнес-центрах остаётся низкой — на уровне 5–10%, а арендные ставки ежегодно увеличиваются на 10–30%. Несмотря на это, управляющие компании и собственники редко размещают полные списки свободных помещений на своих сайтах.
Основные причины такого подхода:
• Контроль над процессом аренды. Открытая публикация вакансий может создать впечатление о низкой востребованности объекта. Прямое общение позволяет отсеивать неподходящих арендаторов и обсуждать индивидуальные условия — скидки, периоды бесплатной аренды, ремонт за счёт собственника.
• Зависимость от посредников. Большинство сделок проходит через риелторов и брокеров, которые получают комиссию от арендодателя. Это приводит к тому, что лучшие варианты часто уходят «по знакомству» или через закрытые каналы.
• Отсутствие единой прозрачной платформы. Популярные ресурсы вроде Krisha.kz и OLX содержат объявления, но они фрагментарны, без детальных 3D-туров, онлайн-подписания договоров или актуальной аналитики. В результате арендаторы тратят недели на поиск и просмотры.
Такая модель увеличивает издержки для бизнеса и тормозит развитие рынка в целом.
Как решают проблему в мире: опыт глобальных платформ
На развитых рынках коммерческой недвижимости цифровизация достигла высокого уровня. Прозрачность данных стала стандартом, а роль традиционных посредников снизилась.
В США лидируют платформы LoopNet (часть CoStar Group) и Crexi. LoopNet предлагает сотни тысяч активных предложений с фильтрами по параметрам, 3D-турами, аналитикой вакансии и возможностью онлайн-подписания. Crexi добавляет инструменты для аукционов и off-market сделок. CoStar обеспечивает глубокую аналитику ставок и прогнозов для инвесторов.
В Европе CBRE, Colliers и JLL развивают собственные цифровые решения с виртуальными просмотрами и интеграцией экологических стандартов. В Великобритании Rightmove Commercial объединяет тысячи объектов с подробными планировками.
Общие тренды включают использование 3D-туров (Matterport), электронной подписи (DocuSign), встроенных чатов и искусственного интеллекта для рекомендаций. Глобальный рынок PropTech превысил $30 млрд, и цифровизация ускоряет сделки, снижая затраты времени.
Ситуация в Центральной Азии: постепенные изменения
В странах Центральной Азии рынок коммерческой недвижимости развивается, но прозрачность остаётся ограниченной. Спрос растёт за счёт логистики, электронной коммерции и иностранных инвестиций, однако специализированные платформы пока фрагментарны.
В Казахстане международные консультанты Colliers и Cushman & Wakefield предоставляют аналитику и услуги, но их ресурсы ориентированы больше на маркетинг, чем на открытый поиск. Krisha.kz остаётся основным агрегатором с несколькими сотнями объявлений по офисам, однако без продвинутых функций. Появляются инициативы по токенизации недвижимости, но они касаются в основном инвестиций.
В Узбекистане и Кыргызстане ситуация аналогична: преобладают локальные доски объявлений и личные контакты. Регион в целом отстаёт от глобальных стандартов, полагаясь на сети и традиционные каналы.
Опыт России: ближе к цифровизации, но с сохранением посредников
Российский рынок коммерческой недвижимости — один из крупнейших в регионе (в Москве более 20 млн м² офисов). Вакансия составляет около 15%, а прозрачность выше, чем в Центральной Азии, но всё ещё не полная.
Платформы ILM, NF Group (Knight Frank) и Hommits предлагают базы объектов с фильтрами, картами и аналитикой. Avito и Циан имеют разделы коммерческой недвижимости с фото и описаниями. Цифровизация прогрессирует: онлайн-сделки через государственные сервисы, использование ИИ для прогнозирования ставок.
Тем не менее значительная часть вакансий остаётся «скрытой», и брокеры продолжают играть ключевую роль.
Дубай: модель максимальной открытости
Дубай представляет пример высокоэффективного рынка. Вакансия офисов держится на уровне 10%, а цифровизация достигла пика.
Платформы Property Finder и Bayut доминируют с тысячами предложений, 3D-турами, видео и возможностью онлайн-бронирования. Stake позволяет инвестировать в долевую собственность, включая коммерческие объекты. CRC Property и Knight Frank обеспечивают виртуальные просмотры и капитал-маркетс.
Здесь стандарт — полная цифровизация: от чатов с собственниками до электронной подписи. Искусственный интеллект помогает с персональными рекомендациями. Такая прозрачность привлекает глобальных инвесторов и ускоряет оборот.
Решение проблемы лежит в создании единой цифровой экосистемы для коммерческой недвижимости. Aspans cоздает Proptech платформу. Такая платформа объединит регистрацию бизнес-центров и офисов управляющими компаниями и собственниками, предоставить инструменты для арендаторов: поиск с фильтрами, 3D-туры и планировки, встроенный чат, электронную подпись договоров через eGov.kz, автоматический биллинг и управление процессами въезда/выезда.
Для собственников — аналитика вакансии и доходности, для арендаторов — сравнение вариантов без звонков и личных встреч. Монетизация возможна через подписку, комиссию со сделок или премиум-функции.
Подобный проект, реализованный с учётом локальных особенностей (интеграция с казахстанскими платёжными системами, регуляциями), способен значительно повысить прозрачность рынка, ускорить сделки и стимулировать развитие бизнеса в стране. Опыт Дубая и глобальных платформ показывает, что переход к цифре окупается быстро — через рост объёмов и привлечение новых участников.
#aspans, #proptech, #cre, #commercial, #realestate
Share
